Aktuality

Zásoba bytov na trhu najmenšia od roku 2012

Obmedzenia NBS ako sa zdá výrazne neobmedzili dopyt po nehnuteľnostiach v Bratislave kde dopyt v druhom štvrťroku oproti začiatku roku vzrástol. Ponuka nových bytov konečne opäť vzrástla kedy pribudlo takmer 500 nových bytov pričom za ostatné tri štvrťroky sa ponuka rozšírila spolu o 583 bytov. Aj napriek tomu evidujeme najmenšiu zásobu bytov po roku 2012.

Ceny novostavieb v Bratislave presiahli 3000 €/m²

Bratislavský trh s novostavbami sa v prvom štvrťroku 2019 naďalej vyvíjal v rovnakom trende ako posledný rok. Do ponuky vstúpilo len málo nových projektov a počet bytov v ponuke sa tak opäť zmenšil. Lacnejšie byty sa vypredávali a niektoré projekty dvíhali ceny ponúkaných bytov. Výsledkom bol ďalší rast ceny a tento raz sa tak priemerná jednotková cena prešvihla cez 3000 €/m² s DPH.

PONUKA NOVOSTAVIEB V BRATISLAVE JE REKORDNE NÍZKA

Trh s novostavbami v Bratislave sa ku koncu roku 2018 vyznačoval pokračujúcim trendom výpredaja bytov, pričom nových bytov pribudlo len minimum. Nedostatok bytov v hlavnom meste sa teda prehĺbil, čoho výsledkom bolo ďalšie zvýšenie priemernej ceny bytov. Normálny rastový vývoj trhu z rokov 2015-2017 sa tak postupne vytráca a nahrádza ho scenár, ktorý môže spôsobiť výrazné cenové výkyvy na trhu. Hlavným dôvodom takéhoto vývoja je nedostatočná ponuka bytov na trhu.

PONUKA NOVOSTAVIEB KLESÁ, CHÝBAJÚ NOVÉ PROJEKTY

Tretí štvrťrok 2018 priniesol v Bratislave výrazný pokles počtu novostavieb v ponuke. Developeri ich spolu ponúkali 3185, čo je najnižšie číslo od roku 2014, t.j. od čias oživenia trhu s nehnuteľnosťami v Bratislave. Dôvodom bolo minimum nových projektov. Počet predaných bytov priamo od developerov takisto poklesol, keď sa počas tretieho štvrťroka predalo 862 novostavieb. Pod hranicu 1000 bytov sa predaj tak dostal po 2 a pol roku. Vzhľadom na obmedzenú ponuku a spustenia regulácie úverov na nehnuteľnosti sa však nejednalo o žiadne prekvapenie.

VEĽKÉ PROJEKTY V BRATISLAVE DVÍHAJÚ CENY

Druhý štvrťrok roku 2018 bol pre bratislavský realitný trh ďalším silným štvrťrokom, keď predaj novostavieb na primárnom trhu dosiahol 1143 bytov. Okrem silného dopytu bola pre tento štvrťrok charakteristická aj silná ponuka. Primárny trh s novostavbami sa rozšíril o 11 nových projektov, resp. nových etáp už existujúcich projektov, ktoré na trh priniesli cez 1100 nových bytov. K takémuto počtu novopridaných bytov naposledy došlo v druhom štvrťroku 2017. Cena novostavieb pokračovala v rastovom trende, čo je dôsledkom zdražujúcich veľkých bratislavských developerských projektov.

Cestovný ruch na Slovensku v 2016

• Nuppu pri Prístavnom moste pokračuje druhou etapou so 105 bytmi
• Devínska Nová Ves sa rozrastie o projekt Byty Bystrická
• YIT sa chce realizovať aj v Petržalke v plánovanom projekte Smartti
• J&T predstavilo cenník projektu Klingerka a rovnako tak zámer prvého „mrakodrapu“ na Slovensku

Zmena pri hypotékach pre mladých

• Rekonštrukcia administratívnej budovy neďaleko „zimáku“ nesie názov Zimák Residence
• ITB Development pokračuje v Dúbravke predložením zámeru druhej etapy s dominujúcim podielom väčších 4-izbových bytov
• V Ružinove možno vyrastie veľký projekt s tisíckou bytov od spoločnosti Rosalin
• Rendez v Bratislave sa rozrastie o plánovaný Rendez Vous
• Koliba ponúka nový projekt pod názvom Bellavita Residence

CENY NEHNUTEĽNOSTI PODĽA NBS

• Úspešne vypredaný projekt prestavby s názvom Apollis kolauduje
• Mendelsohn ožil po dlhšom čase a spustil predaj bytov
• V blízkosti petržalskej vlakovej stanice vyrastie výškový projekt Matadorka
• Bývala centrála HZDS sa zmení na byty
• V blízkosti závodu Volkswagen vyrastie projekt Amber so 156 bytmi v ponuke
• Koliba sa rozrastie o ďalší projekt vyššieho štandardu - Na Varte

KOĽKO BYTOV SA PREDÁVA A REÁLNE STAVIA ?

• Kolísky od ITB Development v Záhorskej Bystrici prinesú byty vo vyššom štandarde
• YIT prináša 4. etapu v projekte Tammi v Dúbravke
• Na Kolibe pribudnú väčšie byty v projektoch Gansberg a Grand Koliba
• Projekt PARI blízko očakávanej Cvernovky vykazuje už takmer 50 % predaj za 2 mesiace
• Objem úverov na nehnuteľnosti medziročne navýšil svoj objem o 2,66 miliardy eur
• Úrokové sadzby na minimách, v susednom Poľsku sú viac ako dvojnásobne vyššie

Realitný trh v Prahe čelí nedostatku bytov

• Projekt Sky Park spustil predaj, ceny sú medzi 2.500 až 3.000 eur na m2
• Nobelova spúšťa výstavbu tretej etapy, prvá sa blíži ku kolaudácii
• Fínska spoločnosť YIT spúšťa predaj v ďalšej veži projektu Nuppu
• Bývanie v štýle rodinnej výstavby v Brick Parku prináša ceny od 2.400 po 2.700 eur na m2
• Tvár nového centra Bratislavy okolo Twin City bude dotvárať aj Klingerka so 400 bytmi
• Objem úverov na nehnuteľnosti rástol v októbri medziročne o 14 %

RAST CIEN STARŠÍCH BYTOV

V poslednom roku sa výstavba by-tov v Bratislave rozbehla v plnom prúde o čom svedčí aj vysoký prílev projektov do ponuky (resp. ďalších etáp). Kým v roku 2014 ich bolo 40 nových, v minulom roku 37 tak za tento rok spustilo predaj ku koncu októbra už 50 nových projektov a to nie je ešte koniec roka.

REALITNÝ TRH SR - ČR

Bratislavský realitný trh zažíva za posledné dva roky výrazný boom, keď predaj bytov výrazne stúpol, aktivita developerov sa zvýšila a dopyt po úveroch na nehnuteľnosti stále rastie. Je takýto stav však ojedinelý pre Bratislavu a Slovensko? Pre odpoveď na túto otázku sa pozrieme na nám najbližší trh – trh Prahy a Českej republiky.

NEHNUTEĽNOSTI V OKOLÍ BRATISLAVY

Okrem Bratislavy zaznamenáva vyšší dopyt po bytoch aj blízke okolie Bratislavy. Rastúci dopyt odráža vysoké ceny v samotnej Bratislave a pre niektorých bývanie mimo hlavného mesta predstavuje lepšiu voľbu (viac priestoru, pokojnejšie prostredie, nižšia cena, dostupnejšie bývanie). V analýze sa pozrieme na realitný trh okolia Bratislavy a porovnáme si ho s tým bratislavským.

ČO SPÔSOBUJE RAST CIEN NEHNUTEĽNOSTI V BRATISLAVE ?

Podľa údajov NBS za druhý kvartál 2016 sa rast ceny nehnuteľnosti na Slovensku zvýšil na medziročných 4,75 % ale podstatnejší pre nás je spomínaný rast v Bratislavskom kraji a to o 6,25 %. Ide tak o najväčšie prírastky k jed-notkovej cene od krízy. V tejto analýze sa však pozrieme na príčinu tohto rastu z pohľadu údajov o cenách novos-tavieb a starších bytov v Bratislave, ktorá zastrešuje väčšiu časť celého kraja. Ide naozaj o opätovné prehrievanie realitného trhu a tvorbu bubliny alebo o zmenu štruktúry bytov na trhu ?

Poplatok za rozvoj

Koncom roku 2015 sa schválil zákon, ktorý bude zasahovať do nákladov výstavby či rekonštrukcie no zároveň má prispieť k rozvoju miest a obcí. Tento zákon si vyslúžil veľa kritiky ale aj uznania v dôsledku jeho zásahov do stavebnej činnosti v tej ktorej obci. V analýze sa pozrieme na jeho pôsobnosť a možné dopady pre obe strany zainteresovaných.

Demografia Bratislavy

V tejto analýze sa pozrieme na demografický vývoj Bratislavy za rok 2015. Koľko obyvateľov žije v jednotlivých okresoch, koľko ich pribudlo narodením a koľko prisťahovaním a aj o koľko sa ich počet znížil. Taktiež z akých okresov sa ľudia odsťahovali a naopak do akých smerujú. Tieto údaje vychádzajú zo štatistík a zahŕňajú len obyvateľov s trvalým pobytom v Bratislave aj keď vieme, že reálny pohyb obyvateľov v hlavnom meste je oveľa vyšší.

HYPOTÉKA Z PRÍJMU 

ZAČIATOK ROKA 2016 PRINIESOL PREVIS DOPYTU NAD PONUKOU

V prvom kvartáli 2016 prevyšoval dopyt po nových bytoch ponuku, čo znamená, že sa predalo viac bytov ako v danom kvartáli pribudlo do predaja (a to aj napriek skutočnosti, že ponuka bytov bola jedna z najvyšších za posledné roky). Rastúci trend predaja bytov za posledný rok spôsobuje rast cien novostavieb, čo sa na začiatku roka 2016 prejavilo najmä v okresoch BA II, BA III a BA IV.

• Predaj bytov za 1. kvartál 2016 dosiahol 887 bytov
• Rast ceny ťahajú projekty v lepších lokalitách a taktiež fakt, že ponuku voľných opúšťajú lacné byty
• Previs dopytu nad ponukou bude pokračovať aj pre pokračujúce výhodné úverové podmienky na trhu

PREDAJ NOVÝCH BYTOV V BRATISLAVE ATAKOVAL ZA ROK 2015 OBJEM 4-TISÍC

Pozitívna nálada na rezidenčnom trhu novostavieb v Bratislave pokračovala aj v poslednom kvartáli roka 2015. Na trh stále pribúdajú nové projekty a dopyt po nehnuteľnostiach je v porovnaní s predchádzajúcimi 7 rokmi stále vysoký. Cena voľných bytov kontinuálne rástla po celý rok 2015.

• Ponuka voľných bytov v Bratislave sa drží nad 3,4 tisíc bytov
• Za celý rok 2015 sa v Bratislave predalo 3840 bytov, to je cez 10 bytov denne
• Priemerná cena novostavieb naďalej rastie a atakuje predkrízovú úroveň, rozdielna je však štruktúra a predaj bytov
• Najviac voľných bytov na trhu je 3-izbových, najpredávanejší segment sú 2-izbové
• Pre rok 2016 očakávame predaj cez 3,5 tisíc bytov
• Dopyt budú naďalej podporovať nízke úrokové sadzby a vyhliadky pre rast cien nehnuteľnosti

V treťom štvrťroku 2015 sa na bratislavskom trhu novostavieb predalo takmer 800 bytov z „papiera", celkovo sa predaj na trhu dostal na číslo 982. V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka je to dvojnásobne vyšší predaj. Pozitívna nálada tak pokračuje na čo reaguje aj ponuka, ktorá dosiahla úroveň takmer 3.600 voľných bytov čo je najviac za posledné 4 roky. Z tohto objemu je len 20% bytov pripravených na okamžité nasťahovanie.

V tomto čísle:

• Ponuka voľných bytov najvyššia za posledné štyri roky v objeme takmer 3,6 tisíc bytov
• Predaj bytov za tretí kvartál dosiahol 982 bytov
• V súčasnosti sa dajú na realitnom trhu v Bratislave kúpiť vyhovujúce byty len z papiera